Andy Strott 畢業於哥倫比亞商學院並取得了工商管理碩士學位，曾在BlackRock、Alliance Bernstein和MFS Investment Management等一些美國最大的基金管理公司擔任高管，有多個海外新專案負責人經驗。Andy為新專案開發、不良貸款等提供了超過50億美元的承銷業務，並致力於為房地產基金、合資企業提供結構性的投資機會。與中國最大的房地產網站Fang.com也曾進行過合作。
在傳統的金融行業，不良資產指的是由於巨集觀環境劇烈變化、或經營失敗而使企業或個人陷入困境的資產，資產形態包括債權資產、實物資產以及股權、智慧財產權等無形資產。投資這些不良資產也被視為一種特殊的投資機會。透過對債務人進行法務、財務以及業務重整，修復相關資產的流動性並退出，可獲取一定的風險溢價。
其中，實物類不良資產是金融機構中最常見的不良資產，這些實物資產多以房地產為主。由於房地產有著相對保值、增值的特性，並具備一定的變現能力，成為了目前比較受認可的一種貸款抵押物。現在市場中已有不少投資者開始專注於不良資產的投資價值，逐步增加此類資產的配置。
同時，為了增強房產抵押不良資產的流動性，方便個人投資者對此類資產投資，證券發行機構通常會考慮採用不良資產證券化的形式，將不具備流動性的房產抵押不良資產進行一定的組合，使這組資產具有比較穩定的現金流。再經過提高信用，從而轉換為在金融市場上流動的證券。
到了現在，房產抵押不良資產的數字證券「形態」已經面世。Resolute.Fund 便是其中之一。從 Resolute.Fund 的創始人 Andy Strott 這裡，我們看到了一條美國房地產基金的通證化之路。
房產抵押不良資產
在不良資產抵押中的住宅或商業地產，由於收購價格往往與賬面價值間存在較大折扣，投資不良資產抵押貸款產生的回報普遍高於平均收益回報率。在 Resolute.Fund，這個年回報率被預計在 18%-20% 之間。
此類基金的運作中，以 Resolute.Fund 為例，所籌集的資金將投資於多元化的不良抵押貸款債務組合。在基金團隊以較低價格收購不良抵押貸款後，便會對這些抵押資產進行管理: 貸款、向第三方出售抵押品贖回權、再融資及補絀裁決。
Resolute.Fund 的首要目標是幫助借款人穩定、如期還款，以達到恢復其信用評級並使得貸款增值的「雙贏」局面。同時，這類基金有權取消某一房產的贖回權，然後將其以或接近市場價值的價格出售並獲利。該類基金的主要風險在於房地產市場疲軟、或者基金團隊對資產進行了錯誤地判斷與定價。
該基金所投資的房地產不良資產主要來源於東南、西南、中部和西北部，並傾向於避開紐約大都市區、加利福尼亞州等訴訟成本更高的地方，並以 3-5 折的低折扣來獲取這些資產，一個不良抵押貸款的運作時間週期保持在 18-36 個月之間。
Resolute.Fund 專注於 500 萬至 1500 萬美元的貸款，Andy Strott 對此解釋道：「500 萬至 1500 萬美元的市場對企業投資者來說有點小，對小額的投資者來說又太大，在這個範圍內 Resolute.Fund 是比較具有競爭力的。同時，我們只投資美國的抵押品贖回時間短且成本低的地區，風險相對較低。」
「往往高回報的投資類別會冒著更大的風險，低風險、高回報的投資非常少。但我們 Resolute.Fund 認為，投資房產抵押不良資產或許會改變人們的看法。」
在美國，類似於 Resolute.Fund 這樣的傳統的私募股權房地產基金數量非常多。作為世界上最早成立房地產專業投資基金的國家之一, 美國的金融制度、法律法規相對健全，房地產基金已經進入成熟發展階段,其基金的形式種類組成了一個完善的房地產金融生態系統。
Resolute.Fund 所嘗試的資產通證化，或將會成為這些基金下一步的發展形態。
通證化之路
自 20 世紀 80 年代末以來，Resolute.Fund 團隊一直從事於這一領域。2018 年下半年，Resolute.Fund 又成為了首批發行數字證券的房地產類投資基金，其所籌款項繼續用於投資。直到現在，團隊成員已經在美國投資了 100 多處房產，價值超過 10 億美元。
「這對於房地產基金來說是一個非常新的東西。」
Resolute.Fund 選擇了 Reg D(506c、b)、Reg S 條例，透過 Swarm 發行數字證券 REZ，其投資者包括無限制的合格投資人，有數量限制的非合格投資人，美國公民以外的非合格投資人募資，待 12 個月的禁售期過後即可於交易平臺上交易，其正在接觸的交易平臺包括 OpenFinance，Archax，LAToken，AirSwap。在其發行期間，所募到的加密貨幣資金由 Swarm 的合作伙伴 Copper 進行託管，所募到的法幣資金將存入其律師事務所 McCarter＆English 的信託賬戶中，以對資金進行保障。
在房地產行業，除了基金，發行 STO 中常見的房地產資產型別還包括股權、資產所有權、REITs、債券等。
Andy Strott 認為，透過這種方式，大額資產被分割成小單位的通證（Token），每個 Token 的擁有者都具備房地產的所有權，在 STO 生態的服務體系裡，投資者們可以以一個充滿流動性的方式去選擇、購買、出售或持有他們的基金股票，兼具靈活性與控制權。同時，作為傳統證券的數字化的表達方式，該數字證券基於的是合法的投資合同，即投資者們持有該基金的數字化的證明。該 STO 將定期向投資者支付股息，支付方式包括法定貨幣與加密貨幣，基金退出投資後的部分利潤可再投資於其他房地產。
據不完全統計，自 2019 年以來，選擇STO 為融資方式的房地類專案多達近30個，數量相比年初翻了近一倍，這一融資方式已經越來越多地被房地產行業所接受。
Andy Strott 對於房地產數字證券的融資機會非常樂觀。據觀察，在該專案目前的投資者中，大部分人仍舊來自於區塊鏈投資者、以及一小部分 STO 的忠實投資者、高淨值投資者、傳統投資基金等。而一旦數字證券經得住市場的進一步檢驗，那麼機構及更多的外部資金就會隨之進入。
鑑於房地產是美國最大的資產類別之一，這個地方存在著大量的對房地產、基金、個人資產進行通證化的機會。通證化為這些資產類別提供了更具流動性的投資方式，其優勢主要在於：降低了優質大型資產的流動性投資門檻、拓寬了投資範圍、降低專案方的交易費用、申報流程更為簡單等等。對大部分人來說，這種資產類在很長的一段時間裡是幾乎很難有辦法直接投資， STO 對這個行業正在進行一次革新。
Andy Strott 強調，「最應該向投資者們傳達的，就是他們的投資及代幣是由真實的資產所支援的，這點非常重要。」
他曾把目前所處階段形容為「處於房地產和科技十字路口」，我們可以看到的是，不同的資產適合不同的融資方式，房地產行業的融資手段迎接數字化證券革新或將是一個明確的趨勢。
文 / 宋皎
選題策劃 / 孟雲
編輯 / 嵐雯
