魏然, 房地產資產通證化平臺 UPRETS 首席營銷官，畢業於 Draper University 和對外經濟貿易大學，曾任職於八維資本。
早在 2015 年，房地產行業與區塊鏈技術進行結合的想法就已經在美國被提出。
2018 年起，傳統房地產行業探索 STO 的早期實踐者們已經開始行動，UPRETS 平臺正在助力海外房產透過科技和金融創新實現新的變革，也成為了整個傳統房地產行業中的早期案例，備受關注。
UPRETS CMO 魏然對 Blocklike 提到：「目前，全球的資產端與資金端的匹配仍做得不夠好，目前所有的跨境地產投資渠道相對比較缺乏，而 Security Token 的出現讓我們看到了現實中的資產變得更富有流動性的一個方法。透過通證化，這種份額的轉讓將成為房地產市場的下一個看點。」
本次採訪記錄了魏然對於房地產行業在區塊鏈領域所進行的探索，以及 UPRETS 在房地產類數字證券發行實操過程中的經驗分享，希望給行業從業者和資產發行方以啟示。
房地產商眼中的數字證券
從傳統地產開發商的角度來看，房地產行業其實也在不斷的尋求變革。許多房地產開發商都經歷了從區域市場拓展到全國市場，再擴張到全球市場的一個過程。從住宅到商業地產，再到共享辦公、旅遊地產等形態出現，整個房產行業逐步轉變為一系列功能彙集於一體的場所，隨著 ABS，REITS，乃至 Security Token 的出現，房地產與前沿科技和金融工具的結合逐步形成了一種發展趨勢，無可避免。
而房地產開發商們選擇數字證券的主要動機是多方面的。
魏然從一個簡單的現象講起：在傳統的房地行業中，負債率高並非是一個絕對意義上不好的指標，對於房產商來說，沒有負債就表示沒有投資，而房產商存在去「播種」的需求，有去買被低估的資產的需求。這種情況下， 其動機並非是單純的「缺錢需要融資」或單純的「資產質地不好」，已經擁有了優良資產的房產商們一直在尋求「透過更具流動性的方式去投資目前被低估的資產」，STO 與很多海外資產的 DNA 天然契合，成為了一個新的解決方案。
透過 STO，房產開發商既能透過更小的份額賣掉房產資產，又能獲得更具流動性的資金，同時也能使用到其研發的區塊鏈技術，符合其戰略發展方向，這就為房產商們很好的解決方法。
房地產通證化的主要步驟包含從最初期的諮詢服務（如資產端最初期的盡職調查）、法律結構設定、合規設定、技術發行（即證券化和通證化的過程），再到之後的募資環節（投資者的獲取和管理等）、以及後期的上市與交易環節。
魏然向 Blocklike 介紹道:「目前，UPRETS 將會提供包含這些環節的一站式服務，UPRETS 在房產通證化的發行上是非常專業的。」
房產類數字證券的流動性與新的「債權市場」
在房產商們對於數字證券的實踐之路上，UPRETS 團隊看向的更是一個「新的」、「更大的」市場：
縱觀整個區塊鏈行業的發展，從 1.0 版本的以比特幣為代表的數字貨幣，到 2.0 版本的以 ETH 為代表的 1CO，從某種角度上來說，這相當於先有了貨幣，再出現了「股權融資」（只不過這個股權股價波動非常大，有時並不理性），再從證券市場的角度去看，其實還缺少著一個龐大的債權市場，這是一個巨大的偏固定收益的市場，這個市場原本就應存在於金融市場之中，而且與實體經濟一定是相嫁接的。
「STO 與 IPO、1CO 等模式應該是並行的，STO 開啟的是一個新的市場。」魏然提到。
目前，在這個市場中，大多數人都會提到希望「Old Money 進場」，這裡的「Old Money」主要包括了一些投資機構、家族基金等，對於老錢來說，投資數字資產的邏輯主要在於「為了保持其現在的財富在全球的排名，需要防止比特幣等數字資產等帶來的潛在威脅，所以需要用其 5% 的資產購買比特幣等數字資產」。根據 UPRETS 觀察，實際上，很多該型別的投資人是認同這種邏輯的，他們往往會選擇讓自己的資產管理人去按這個比例配置數字資產，購買比特幣指數基金等衍生產品。
魏然舉了個例子：「有如 Tim Draper（矽谷著名天使投資人）及其兒子 Adam Draper 這樣的區塊鏈信仰者，認為 BTC 將會漲到 25 萬美金一個，還專門成立了 Boost VC 來專注投資區塊鏈企業。」
「但是我們認為，數字資產的潛力不只侷限於佔比不到 5% 的高風險資產市場，還有 95% 的資金尚待挖掘。目前，95% 的資產仍被配置在於不動產、政府債券、房產基金等產品中，原因是這些品種穩定且安全，每年 3%—10% 左右的收益率足以滿足那些大規模但低風險偏好的資金所需。目前，有很多傳統投資人希望能投資於數字資產，他們看好科技帶來的形式創新，比如讓跨境投資變得異常簡單，只是對背後缺乏真實資產支撐和價格的劇烈波動心懷芥蒂。」
其進一步提到：「如果我們能提供一種既有真實底層資產支撐，同時又運用科技降低了投資門檻和交易摩擦的金融產品，那麼數字資產就能從 5% 打入 95% 的市場。未來，數字證券面向的使用者規模將遠遠超過此前的幣圈使用者。」
魏然對整個市場保持著樂觀的態度：「在比特幣誕生之時，其優勢在於讓跨境支付變得出奇簡單和安全；在 1CO 中，其優勢在於比股權退出更快，比股票的造富效應更強，而且投資人可以透過交易所買到來自全球各地的『股票』。如果說全球債權市場也能透過這種方式進行一定程度的革新，同時消解價格劇烈波動和缺乏監管等弊病，那麼數字證券所能帶來的優勢也將會被傳統投資者們接受。」
在這個基礎上，她與 Blocklike 討論了行業流動性的問題。
在談論流動性的「好」與「不好」之前，需要先給流動性進行定義。目前行業中提到的「流動性」，主要分為兩種情況，第一個，指第一次售賣的時候不好去募資，第二個，指二次交易的時候沒有流動性。
第一種情況，募資的難易其實取決於資產價效比高不高。ST 的價值基於底層資產，在傳統資本市場（比如房產類金融產品的市場），有很多私募基金的份額有轉讓需求，但難以找到特定的 1 個買家（接手門檻過高），資產總規模又達不到公開上市交易的量級。因此，會有「高不成低不就的」資產端願意將其資產／股份以 ST 的形式打折出售給 N 個買家（在 Reg D／S下合規）。這時，形式並不重要，重在資產價效比。
（ 圖片來源：Tokenized Securities & Commercial Real Estate MIT）
造成募資困難的另一個原因是募資渠道的偏差。零售端，特別是所稱的「幣圈」的投資者偏好高風險高收益小規模的投資，甚至是投機類產品，所以這類較低收益率的產品對幣圈散戶確實沒有吸引力。但傳統的募資渠道對於這類產品其實有很強的消化能力。
而對於第二種情況，二次交易的時候的流動性問題，魏然提出：「我們要注意到，Security Token 的流動性應當相對於 Security 而言去比較，而不應該直接與 Token 相比。房產本質上就是一種低流動性的資產（illiquid asset），期待其二級市場的流動效能夠與 1CO 時期的股權性質的 Token 一樣高是不現實的，期待其流通的頻次和博彩性質的某些 Token 一樣是不可能的。」
（來源：Tokenized Securities & Commercial Real Estate MIT）
房地產類數字證券發行實操經驗與給國內資產發行人的建議
在 UPRETS 的實操中，魏然總結出以下經驗，希望給予更多資產發行人以啟示：
1、資產端、專業的盡調團隊、律所、募資渠道，這幾點是傳統產業玩家長年積累的資源，對於行業的深入瞭解是非常必要的。而區塊鏈行業原生的或純技術背景的創業團隊在這方面的能力略顯不足，因此，傳統產業玩家在 STO 領域的創業具備天然優勢。
2、在哪個國家合規，需要根據該國家的法律去設計合規的架構。比如，在美國合規框架下，需要先搭建 SPV（比如房產基金的形式），再將 Token 與基金份額的權益掛鉤，這些都需要在法律檔案和技術層面中體現。在隨後的銷售環節中，由於銷售的是某種證券，也需要找到有成功募資經驗和合規牌照的機構，在合法合規的情況下銷售。
3、真正優質的資產不會囿於發行方式的限制，技術、合規的確重要，但最主要的仍是發行人們目前需要找出其目標市場，找出真正的需求者在哪裡。
「的確，一些產業在間接融資市場上面臨著『歧視』，房地產行業在目前的行業環境下，也是其中之一，不過，新的技術正在給這些行業不斷提出新的解決方案，讓我們拭目以待。」
